上诉人童某、杨某房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第1492号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，本市西藏南路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“系争房屋”）权利人为杨某。童某为杨某母亲。

2015年4月6日，经中介方满XX（上海）房地产咨询有限公司居间，华某与童某就系争房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，该合同首页出租方一栏记载为杨征，末页出租方落款处由童某代杨某签名，代理人落款处由童某签名。该合同约定杨某将系争房屋出租给华某使用，于2015年5月1日前交付房屋，租期2015年6月1日起至2021年5月31日止；每月租金人民币（以下币种均为人民币）9，500元（前三年）；若有一方提前解除合同，均应按未租满期间的租金赔偿对方。同日，华某支付保证金9，500元，童某在收款收据上签署“童某代杨某收”。

2015年4月11日，杨某向华某及中介公司发函表示租赁合同不生效，已要求童某尽快返还华某保证金。发送给华某的函件因华某在租赁合同中所留地址有误，故未能投递成功。童某通过电话多次向华某表示退还保证金，还通过邮政汇款形式欲退还华某保证金。但华某拒绝取回保证金，不同意合同不再履行。

2015年5月26日，华某诉至法院，请求判令：杨某履行双方所签租赁合同，交付华某上海市西藏南路XXX弄XXX号XXX室房屋。

原审法院审理中，华某表示因杨某、童某不愿继续履行合同，其不再坚持要求继续履行合同，但要求杨某支付其违约金9，500元。童某于2015年8月18日庭审后返还华某保证金9，500元。

关于杨某是否同意童某签订租赁合同一节，华某表示当日童某携带了系争房屋产证原件到中介公司并一口表示可以代表女儿杨某做主签合同，签订合同期间，童某通过电话征询过杨某意见，杨表示一切由其母亲童做主，当时杨还与中介工作人员通过话。童则表示因为系争房屋之前租赁合同即将到期，故其没有询问杨征夫妇的意见就在网上发布了出租信息，中介公司通知其去后，其出示了产证，但中介公司没有询问其是否有代理权限，签订合同前因为华要签租期6年的合同，其心中没底，就打电话给杨，杨表示不同意，但因为中介公司工作人员盯着她，所以其签了名，其和华及中介公司是讲清楚的，其没有受委托，杨不同意签这个合同的，其回去做做杨的工作。

原审法院经审理后认为，本案争议在于童是否具有签订《房屋租赁合同》的代理权。根据查明的事实，童系携带系争房屋产证原件至中介公司与华进行协商，童在协商过程中与杨通了电话，然后，童与华签订了本案所涉《房屋租赁合同》，该事实足以证明童的签约行为已得到杨的认可和授权。杨对童签约原因所作的辩解，显然不符常理，不具可予采信之处。现华要求杨支付违约金的诉讼请求，合法合约，应予支持。

原审法院据此作出判决：杨应于判决生效后十日内支付华违约金9，500元。

原审法院判决后，上诉人童、杨不服，向本院提起上诉称：中介人员在完全不审查产权人和授权的情况下，坚持要求童签订合同。且房屋权利人并未出具过书面委托书委托童签订涉案租赁合同，亦不同意将房屋出租给被上诉人。共有的房屋未经全体共有人书面同意不得出租，故被上诉人与童所签的租赁合同是无效的合同。房屋产权人自知晓童签订合同之日当晚即向中介公司表示不同意出租，要求中介通知被上诉人并愿意退还保证金，还于4月11日书面发函给中介和被上诉人，告知这个合同是不生效的，不能履行。童也和被上诉人通电话，想把收取的保证金还给被上诉人，但其不接受退保证金。童还以邮局汇钱方式退款给被上诉人，被上诉人也不愿意领取。被上诉人在租赁合同上留的是假地址，因此说明被上诉人没有诚信。原判遗漏必要共同诉讼人杨某，严重违反法律程序。综上，请求撤销原审判决，改判涉案租赁合同无效，杨无需承担原判决作出的不合法的所谓的违约责任。

被上诉人华某辩称：不同意上诉人的上诉请求。童当时称其可以代理，且当场征得杨同意后才签约的，故合同合法有效，请求维持原审判决。

本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，根据查明的事实，童作为产权人杨的母亲系携带系争房屋产证原件至中介公司与被上诉人进行协商，童在协商过程中与杨通了电话，虽然无法印证通话的具体内容，但通话行为确实存在。然后，童与被上诉人签订了本案所涉的《房屋租赁合同》，并收取了被上诉人保证金。前述事实足以使被上诉人有理由相信童的签约行为已得到杨的认可和授权。因此，童的签约行为构成表见代理。上诉人称在签约之前已告知被上诉人及中介公司杨不同意签约，被上诉人对此予以否认，上诉人也不能提供证据予以证明，故对上诉人该主张，本院难以采纳。因上诉人不愿意继续履行合同，故应承担相应的违约责任。原审法院所作的判决并无不当。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币80元，由上诉人童、杨负担。

本判决为终审判决。